Documentação e Manual da Locação
LOCAÇÕES DE IMÓVEIS
LOCATÁRIO : Cópia simples do RG e CPF, comprovante de residência, comprovante de rendimentos.
FIADOR : Cópia simples do RG e CPF (DO CASAL, SE FOR CASADO), comprovante de residência, comprovante de rendimentos, matricula atualizada de um bem imóvel em SC, PR ou RS.
VENA DE IMÓVEIS
DO(s) vendedor(es):
- Se for Pessoa jurídica:
* cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 30 dias. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a CND Previdenciária, tipo 4, e a certidão negativa conjunta da Receita Federal (ou a Certidão Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014). RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço e o estado civil.
- Se for
Pessoa física:
* Carteira de Identidade, CPF e indicar a profissão.
* Certidão do estado civil atualizada (com prazo de emissão menor de 90 dias) da(o,s) comprador(es) (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos).
* Vendedores casados com pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrado junto ao registro de imóveis.
* comprovante de residência (com prazo máximo de 60 dias).
Obs: As demais certidões serão indicadas e/ou providenciadas pela Imobiliária.
Dos Compradores
Se for Pessoa Física:
* Carteira de Identidade, CPF e indicar a profissão.
* Certidão do estado civil do(s) comprador(es) (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados).
* Compradores casados com pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrado junto ao registro de imóveis.
* comprovante de residência
Se for Pessoa jurídica:
* cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 30 dias. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a CND Previdenciária, tipo 4, e a certidão negativa conjunta da Receita Federal (ou a Certidão Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014). RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço e o estado civil.
Obs: Demais certidões serão providenciadas e/ou indicadas pela Imobiliária.
Do Imóvel
- Certidão Completa de Matrícula obtida no Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias.
- Certidões Negativas de Ações Reais, Reipersecutórias e de Ônus Reais referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias.
- Certidão negativa da Prefeitura Municipal;
Obs: Demais certidões serão providenciadas e/ou indicadas pela Imobiliária.
É grande a satisfação
em tê-lo(a) conosco!
A Lupa Negócios
Imobiliários encontra-se à
disposição dos Locatários para prestar eventuais esclarecimentos que se fizerem
necessários. Para tanto, foi elaborado um manual normativo contemplando situações
que ocorrem no dia-a-dia de uma transação imobiliária.
Este manual foi
projetado e contém instruções para ajudar você a esclarecer possíveis dúvidas a
respeito da locação, baseadas na Lei do Inquilinato e no próprio contrato de
locação, como também lhe ajudar a utilizar, da melhor maneira possível, o
imóvel que está sendo locado.
Esperamos que sua locação seja duradoura e feliz!
Ao receber as chaves do
imóvel locado, verifique junto ao seu Agente de Negócios os procedimentos necessários
para efetuar a mudança, pois em condomínios sua mudança só poderá ser efetuada
de acordo com as regras estabelecidas na convenção e/ou no regimento interno.
- Adeque o prazo de
entrega de seus móveis com a entrega das chaves pela imobiliária;
- Para se evitar
multas, leia atentamente o regulamento (regimento) interno do seu condomínio,
se for ocaso;
- É importante conhecer
previamente as medidas de seus móveis, porque podem não
caber no seu novo lar;
- Informe-se sobre o
fornecimento de água e luz;.
OCUPAÇÃO DO IMÓVEL
Ao realizar a ocupação
do imóvel, recomendamos que o locatário realize os seguintes procedimentos:
- Abrir os registros de
água e ligar a chave geral de energia;
- Verificar se a
voltagem da rede elétrica do imóvel é a mesma de seus aparelhos;
- Verificar se o
relatório de vistoria está de acordo com o imóvel;
- Testar as tomadas,
válvulas de descarga, fechaduras, torneiras, chuveiros, e se houver algum
problema, relatar urgentemente para a imobiliária.
- Recomendamos a troca
de segredos das fechaduras externas para sua segurança, neste caso, ao efetuar
a troca de segredos, realizar cópias na mesma quantidade de chaves recebidas;
- Caso more em prédios
ou condomínios, informe-se com o zelador, síndico ou a administradora do
condomínio, sobre os horários para colocação do lixo na lixeira do prédio, bem
como qual o procedimento com o lixo reciclável.
De posse do contrato de
locação devolvido pela imobiliária assinado e do documento de identidade, procure
as concessionárias de energia elétrica (RGE Sul) e água (CORSAN) para mudança de titularidade e uma nova
ligação de energia elétrica em nome do locatário. Antes de entregar a locação
normalize o pagamento das contas até o último dia de utilização e solicite
junto a Companhia de energia a retirada de seu nome da conta (NÃO SOLICITE O
DESLIGAMENTO).
Contate o síndico, ele
poderá realizar o reparo com a taxa de mudança cobrada, ou solicitar que você
realize o reparo.
Posso furar a parede para instalar meu
armário?
Pode, porém você deverá
repor o azulejo na entrega do imóvel. Cuidado com canos hidráulicos e elétricos,
preferencialmente fure na junção dos azulejos.
Minha empresa utiliza equipamentos muito
potentes que consomem muita energia, posso ligar na rede elétrica atual?
Não, você precisa
consultar um especialista, pois a rede provavelmente não está preparada para
suportar altas cargas de energia.
O que faço com as placas e faixas da
imobiliária?
Um responsável da
imobiliária irá retirá-las. Caso ainda
permaneçam no local, favor ligar para 3722-5828 e solicitar a retirada das
mesmas.
Ao receber as chaves do
imóvel, o locatário receberá um Laudo de Vistoria, em que estarão detalhadas
as condições em que o imóvel se encontra, bem como seus acessórios. Ao final da
locação será realizada uma nova vistoria no imóvel e o mesmo deverá estar nas
mesmas condições ou melhores das descritas no laudo inicial.
Este documento de
vistoria deverá ser conferido no prazo máximo de 72 horas após o recebimento
das chaves.
Caso haja alguma
divergência, você deverá apresentar a contestação por escrito desta vistoria. O aceite e o recebimento sem a
contestação, faz presumir a veracidade do laudo. A contestação será válida após
a conferência pelo vistoriador, aceitando as alegações nela contidas, e
entregue sob protocolo e assinatura. Não é necessário, a título de reforço,
repetir os defeitos apontados na vistoria inicial.
É de suma importância
que você receba e demonstre os possíveis problemas ao vistoriador da Lupa Negócios Imobiliários para que possa
sinalizar ao proprietário do imóvel.
Desde que previamente
agendada, o locador poderá vistoriar o imóvel locado, para observar aspectos estruturais,
instalações elétricas, vedações, etc.
São as divergências
encontradas por você analisando a vistoria de entrada elaborada pela
imobiliária.
Além da Vistoria, a
Imobiliária fotografa todos os ambientes e acessórios do imóvel locados,
facilitando assim qualquer dúvida posterior.
Toda vistoria deve ser contestada?
Não, caso não haja
nenhuma inconformidade com a vistoria de entrada você não precisa apresentar
nada para a imobiliária.
Preciso reforçar ou salientar os defeitos do
imóvel?
Se eles já estiverem
descritos na vistoria não há necessidade de repetir ou salientar os defeitos do
imóvel.
Por que existe a contestação?
Pode acontecer do
vistoriador passar despercebido por alguns detalhes ou não conseguir analisar
pelo fato da água ou a luz estarem desligadas no momento da vistoria.
O proprietário tem
obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte
elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e
defeitos preexistentes no imóvel.
Depois de recebido o imóvel e aceita as condições da
vistoria, as manutenções desses itens serão do locatário. No andamento da
locação podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste
natural e pelo próprio uso do imóvel, seja ele normal ou intenso. A execução
destes reparos são de inteira responsabilidade e pagamento do inquilino.
- Manutenção das
torneiras, registros, válvulas, etc.;
- Vazamento na hidra
(troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro),
torneiras em geral;
- Reparos em tomadas,
interruptores, fusíveis, fechaduras;
- Manutenção da cobertura do
telhado, desde que não envolvam reparos estruturais;
- Manutenção e limpeza
de caixas d´água e calhas;
- Desentupimento de
vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
- Manutenção de
aquecedores;
- Reparo em portões, interfones, alarmes;
- Conserto de pintura e
piso;
- Conserto dos
acessórios quebrados durante o uso do imóvel;
Caso o reparo necessite de quebra de
paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria
ou telhado, estes serão de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se
o dano tiver sido ocasionado pelo mau uso do locatário.
ATENÇÃO:
- Não execute nenhuma
benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia autorização;
- Benfeitoras não autorizadas
podem caracterizar infração contratual;
- As benfeitoras
dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel e não da
imobiliária;
- As benfeitorias não
serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo as previstas em contrato;
- Você recebeu o imóvel
nas condições da vistoria, sendo assim a locação é aceita na forma que o imóvel
se encontra, salvo firmado contrário em contrato.
Benfeitorias Úteis
São obras executadas em
um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não
são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a
obrigação de aceitá-las. Em alguns casos o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do inquilino
sem direito a restituições.
Exemplo:
- Box no banheiro;
- Colocação de
fechaduras extras;
- Grades, alarme, etc.
Benfeitorias
Necessárias
São as obras feitas no
imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente
o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas.
Exemplo:
- Reforço na fundação
de um prédio;
- Substituição de
vigamento apodrecido no telhado;
- Vazamento interno nos
encanamentos;
Obs: Estas
obras podem ser verificadas através de vistorias de rotinas realizadas pela imobiliária.
É importante que o inquilino receba e permita a realização dos reparos
necessários sob pena de infração contratual.
Benfeitorias
Voluptuárias
São obras feitas para
embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizadas
pelo locador, as quais poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão,
contanto que não afetem a estrutura do imóvel.
Exemplo:
- Alteração na pintura
da fachada;
- Abertura de paredes;
- Troca de piso;
- Placas de outdoor;
- Aumento da área construída.
Estas obras necessitam
de autorização prévia do locador. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas
condições do início da locação, ou seja, caso você tenha aberto uma parede, por
exemplo, deverá refazê-la novamente, caso não tenha sido autorizado pelo
locador, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la
posteriormente.
IMPORTANTE:
No caso da rede
elétrica, água e/ou esgoto não comportarem as necessidades do(s)
LOCATÁRIO(S),
este deverá providenciar as suas expensas, com o consentimento da LOCADORA as
adaptações necessárias;
Os pagamentos devem ser
efetuados através de Boleto Bancário, que lhe serão enviados ao endereço do
imóvel locado ou, eventualmente, para o endereço solicitado pelo locatário no
momento do cadastramento da locação.
Até a data prevista
para o vencimento, o boleto pode ser pago em qualquer agência bancária.
Vencendo o aluguel em
feriados ou finais de semana, você poderá pagar no primeiro dia útil subsequente
após o vencimento;
Se o seu boleto não
chegou até o dia 30, contate urgente o Financeiro da Lupa Negócios Imobiliários para que possamos providenciar uma
segunda via.
Solicite que o seu
boleto seja encaminhado por e-mail e ajude a natureza!
- Com 15 (quinze) dias de atraso, o boleto
de aluguel será encaminhado ao departamento jurídico para cobrança, passando a
incidir honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o débito;
- Vencendo o segundo
mês de aluguel em atraso será efetivada a ação de despejo, com incidência de honorários
advocatícios de 20% (vinte por cento) e custas processuais.
- Taxas como: IPTU, AESSUL
(Luz), CORSAN (água), Gás encanado (se houver) e Condomínio, são de inteira responsabilidade
do locatário. O IPTU será lançado junto com o boleto de aluguel. As demais
taxas deverão ser pagas diretamente aos prestadores de serviço. A Lupa Negócios
Imobiliários verifica
mensalmente com síndicos e administradoras o pagamento das taxas de
condomínios, as quais deverão ser pagas pontualmente, sob pena de infração
contratual sujeita a despejo. Nestes casos, o departamento jurídico também é
acionado e efetua tais cobranças, incidindo honorários advocatícios de 20%
(vinte por cento); Ao final de contrato de locação, o locatário deverá
apresentar tais contas pagas.
- No primeiro pagamento
do aluguel, com seu contrato iniciando dia 20, por exemplo, os 10 dias
restantes até o final do mês serão computados proporcionalmente. O mesmo
acontece no final do contrato.
- Alterar o vencimento
do boleto;
- Prorrogar título;
- Pagamento com cheques
de terceiros;
- Pagamento com cheque
pré-datado;
- Depósitos em conta
corrente da empresa;
Sim, isto é possível,
basta informar ao setor financeiro seu outro endereço. A cobrança irá apenas
para um endereço indicado, não será enviada para dois endereços.
Vou viajar, como faço para pagar o aluguel?
Avise previamente o
setor Financeiro, você pode pedir uma via do boleto por e-mail ou solicitar que
seja remetido o boleto antes da sua viagem.
Que outras taxas estarão inclusas no boleto de
aluguel?
Variam em determinados
casos, sendo as principais o IPTU, seguro incêndio, seguro fiança e outros
contratados. O IPTU normalmente é cobrado em 10 parcelas, conforme valor
fornecido pela Prefeitura.
Estou com dúvida com relação ao valor do IPTU
do imóvel que loco. O que devo fazer?
Solicite o número da
indicação fiscal e consulte o valor na Prefeitura Municipal. A administradora
poderá fornecer uma via do talão.
Posso pagar o IPTU à vista?
Sim, basta solicitar
com no mínimo 30(trinta) dias de antecedência ao vencimento em cota única, por
escrito, ao setor financeiro da Lupa Negócios Imobiliários para fornecer o valor. Atenção, o
pagamento deverá ser efetuado até a data prevista pela Prefeitura Municipal.Neste
caso não haverá devoluções se entregar o imóvel antes da data prevista em
contrato.
Recebi o talão de IPTU pelo correio, o que
faço?
Entre em contato com a Lupa Negócios Imobiliários para que
possamos retirá-lo. A imobiliária é
responsável por todos os carnês de IPTUS dos imóveis por ela administrados.
Mudei no meio do mês, como procedo com o
pagamento do condomínio?
Pagar por completo o
condomínio e enviar para a Lupa
Negócios Imobiliários através de e-mail ou pessoalmente uma cópia com as
devidas autenticações para receber a restituição dos dias que não são de sua responsabilidade.
Obs: O
valor somente será restituído no próximo boleto de aluguel. Não serão
restituídos valores no escritório da imobiliária.
Posso pagar o IPTU diretamente para a prefeitura?
Não, a Lupa Negócios Imobiliários é a
responsável por efetuar o pagamento, você pode confirmar isto pedindo o número
da indicação fiscal e consultar pela página da internet da prefeitura.
Realizando o pagamento até o vencimento:
Atenção para o pagamento após o vencimento!
Após o 15 dias de atraso, o pagamento só poderá ser realizado em nosso
Setor Jurídico.
Anualmente, o seu
aluguel será reajustado pelo índice que constar em contrato. Geralmente
utilizamos IGP-FGV. A soma deste índice pelo período de um ano corresponde ao
percentual que atualizará o valor do aluguel. A base será o índice do mês
anterior.
O valor do aluguel não
ficará sem atualização, salvo quando seja firmado acordo entre as partes, ou seja,
uma negociação de valores, com autorização expressa do proprietário do imóvel.
Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado (inclusive pelo
fiador), e se renova conforme acordado entre as partes (mínimo de um ano).
ATENÇÃO: Todo
e qualquer acordo deverá ser assinado pelos fiadores e locatários.
Eventualmente poderá
ocorrer o aviso, mas você já deve ficar ciente que após decorridos 12 meses seu
aluguel será reajustado pelo índice oficial mencionado em seu contrato. Quanto será o
percentual aplicado?
A Lupa Negócios Imobiliários não tem
como lhe adiantar o valor a ser reajustado, porém poderemos lhe fornecer uma
perspectiva dos recentes reajustes aplicados. Para saber, basta ligar para o
setor Financeiro.
Obs: Utiliza-se o acumulado de doze meses a partir do início do contrato.
CONDOMÍNIOS
Este item só interessa a quem mora em condomínios.
Assim que o contrato de
locação chega à imobiliária assinado, a administradora do condomínio é
informada e os boletos das taxas de condomínio são encaminhados, em data próxima
ao vencimento, diretamente para a caixa de correspondência do imóvel locado ou
o valor é incluído no boleto de locação conforme acordado no início da locação.
Normalmente a cobrança do condomínio será feita pela a Administradora do
condomínio que poderá não ser a imobiliária da locação.
Caso ocorra algum
problema com o recebimento dos boletos, a Administradora do Condomínio ou a
imobiliária deve ser contatada, para procurar as soluções cabíveis, evitando o
atraso de taxas condominiais e consequente cobrança de multas pela
administradora de condomínio.
Caso o primeiro mês do
aluguel seja proporcional, o condomínio também será cobrado proporcionalmente.
Como proceder: Se for
cobrado pela Imobiliária esta já efetuará a proporcionalidade, se for cobrada
pela Administração de Condomínio, pagar o boleto integral e encaminhar,
juntamente com o comprovante de pagamento, para a imobiliária até o próximo dia
15 para que o valor seja abatido do aluguel seguinte. Não serão aceitos
comprovantes de agendamento, somente comprovantes de pagamento.
FUNDO DE RESERVA E
RESTITUIÇÕES
Este item só interessa a quem mora em condomínios.
O locatário tem o
direito de receber ressarcimento dos valores de fundo de reserva e despesas
extraordinárias pagas
juntamente com o recibo de condomínio.
O valor do fundo de
reserva/despesas extraordinárias será compensado no aluguel seguinte e para
isso o locatário deverá fazer prova do pagamento do recibo de condomínio até o
dia 20 de cada mês. Quando administrado pela Imobiliária o fundo de reserva
será descontado do inquilino e cobrado do proprietário.
- Serão aceitos fax com
a autenticação do banco ou comprovante de pagamento avulso, desde que legíveis;
- Serão aceitos
arquivos enviados por e-mail desde que se apresente também os respectivos
comprovantes;
- Os fundos de
reservas/despesas extraordinárias respectivas serão devolvidos no próximo
boleto.
VEJA O QUE PODE SER
RESTITUÍDO:
Despesas extraordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que
não se refiram a gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
Artigo 22 , inciso X, parágrafo único - Lei 8.245 de 18/10/1991, do
Inquilinato:
1) Substituição de
elevadores;
2) Pintura externa do
prédio, mudança da fachada;
3) Aquisição de sistema
de segurança, incêndio, telefonia, esporte ou lazer;
4) Construção de cancha
de esporte ou playground;
5) Paisagismo;
6) Aquisição de
mobiliário para recepção ou outros;
7) Obras de reforma ou
acréscimos na estrutura do prédio;
8) Indenizações
trabalhistas (que ocorreram em data anterior ao início da locação).
VEJA O QUE NÃO É RESTITUÍDO:
Despesas Ordinárias de condomínio são aquelas
necessárias à administração respectiva, especialmente: (artigo 23 XII - Lei do
Inquilinato) e são devidas pelo locatário.
1) Salário, férias,
décimo terceiro e encargos trabalhistas dos funcionários;
2) Consumo de gás,
água, esgoto, luz (uso comum);
3) Limpeza, conservação
e pintura das instalações e áreas de uso comum;
4) Manutenção de
elevadores, portões, interfones, iluminação, antenas coletivas e alarmes;
5) Manutenção e
conservação de equipamentos hidráulicos e elétricos, de uso comum;
6) Manutenção e
conservação de equipamentos de uso comum, destinados à prática de esporte e
lazer;
7) Rateios no saldo
devedor, salvo se referentes a período anterior à locação;
8) Todas as despesas
específicas para a administração do prédio.
Por que pagar prêmio de seguro contra incêndio?
A lei do inquilinato – Lei n. 8.245/91 – determina, no artigo
específico das obrigações do locatário, entre outros, o dever de tratar do
imóvel com o mesmo cuidado como se seu fosse (art. 23, II) e restituir o imóvel, finda a locação, no estado em
que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III).
Para isso, os contratos
de locação exigem a contratação acessória de um seguro imobiliário que oferece cobertura
contra perdas e danos no imóvel – em favor do proprietário – e cobertura de
conteúdo – em favor do locatário.
O locatário deverá
apresentar o comprovante de pagamento da taxa condominial mensalmente para ressarcimento de
despesas extraordinárias, não podendo deixar acumular por maior período ou
deixar para receber o ressarcimento na entrega das chaves, sob pena de receber
a devolução dos valores parcelados, sem correção e de acordo com a
disponibilidade de saldo em conta corrente do locador.
Além da cobertura de
conteúdo, em valor proporcional ao de avaliação do imóvel, o locatário ainda beneficia-se
de serviços de assistência 24h, que podem ser acionados em caso de sinistro
e/ou manutenção, entre eles: encanador, vidraceiro, chaveiro, serralheiro,
conserto de porta e fechadura, limpeza, serviços hidráulicos, eletricista,
pedreiro, marceneiro e pintor.
Depende. Seguem alguns
exemplos.
Como e quando se determinam as despesas do
condomínio?
A cada ano, o síndico,
na forma prevista na convenção, convocará uma assembléia geral ordinária dos
condôminos a fim de aprovar, por maioria dos presentes, além das matérias
inscritas na ordem do dia, as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços e correlatas, isto é, as despesas ordinárias e
extraordinárias. Todas elas têm que ser previstas, não podendo haver
improvisação de quaisquer despesas; todas elas têm que ser devidamente orçadas
e aprovadas pela assembléia geral dos condôminos. (lei 4591/64 art.24)
O que são despesas extraordinárias de
condomínio?
São as despesas
referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à
aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor
condições de habitabilidade do edifício. (Art. 12, §4° da lei 4591/64).
A responsabilidade por essa modalidade de
despesa é do inquilino ou proprietário do imóvel?
Cabe exclusivamente ao
proprietário, e não ao inquilino.
O que são despesas ordinárias de condomínio?
São despesas relativas
à manutenção do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e
previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns,
dos elevadores e pequenos reparos.
De quem é a responsabilidade pelo pagamento
das despesas ordinárias?
Essas despesas são
pagas pelo morador, mesmo que este seja o locatário.
Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral
Ordinária?
Haverá, anualmente, uma
Assembléia Geral Ordinária, convocada pelo síndico, na forma da Convenção,
competindo-lhe, além das matérias inscritas na ordem do dia, por maioria dos
presentes, a aprovação das verbas para as despesas do condomínio. (Artigo 1350
CC)
Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral
Extraordinária?
Sempre que houver
convocação do síndico ou dos condôminos que representem um quarto, no mínimo,
do condomínio. (Art. 1350,§ 1°CC)
Quem deve pagar o IPTU: o proprietário ou o
inquilino?
Pela lei do
inquilinato, o IPTU é de responsabilidade do locador. Entretanto, se o contrato
especificar que será pago pelo locatário assim será. Praticamente todos os
contratos transmitem a obrigação de pagar o IPTU para o locatário.
O síndico paga taxa de condomínio?
Depende do que dispuser
a convenção. Na prática, é mais comum a convenção prever que todos os
condôminos paguem pelas despesas condominiais.
Vazamentos: quem paga?
Se o vazamento é na
rede horizontal (que serve à unidade), geralmente quem paga é o proprietário.
Se o problema ocorreu na rede vertical (que serve a todos os andares), quem
paga é o condomínio.
O fundo de inadimplência é devolvido ao
locatário?
Se corresponder a
período anterior à locação é passível de devolução, porém se corresponder ao
período presente, esta taxa é de responsabilidade do inquilino. Informe-se com
seu síndico.
Ao final do contrato e
caso não se renove o contrato de locação, os Locatários deverão seguir as
seguintes etapas para a entrega das chaves:
1. COMUNICADO DE DESOCUPAÇÃO: Comunicar à
imobiliária, mediante aviso prévio por escrito (conforme modelo sugerido), da
intenção de não renovar o contrato de locação, com no mínimo 30 (trinta) dias
de antecedência, atendendo o dispositivo contratual e legal (Art 6a. da Lei
8.245/91) sob pena de multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos
vigentes (Válido para contratos que estão vigorando por prazo indeterminado).
1.1) O envio do aviso
prévio de desocupação deverá ser assinado e entregue diretamente na
administradora, com
confirmação de recebimento da imobiliária;
1.2) Será indispensável
a apresentação do aviso prévio de 30 dias por escrito quando o contrato já
estiver vencido e prorrogado;
1.3) O aviso prévio é
válido somente para os trinta dias antecedentes a desocupação. Caso queira
desocupar tempos depois, será necessário o envio de um novo aviso prévio. Obs.:
Contratos em vigor, observar a multa contratual.
2. PINTURA: Se o imóvel foi locado com
pintura nova, deverá ser devolvido também com pintura nova. Para comodidade do
locatário, a pintura poderá ser executada pela imobiliária. Se optar por essa
modalidade, o locatário deverá pagar pelo valor da pintura no momento da
entrega das chaves.
Obs.: A imobiliária
dispõe de equipe terceirizada de manutenção para efetuar os reparos que se
fizerem necessários na entrega do imóvel com garantia. Os orçamentos são sem
compromisso e a escolha da execução ou não do serviço fica a critério do
locatário, bem como os seus custos.
3. VISTORIA: Depois que o imóvel estiver
totalmente desocupado, limpo e em ordem, conforme vistoria inicial, e com
pintura na condição estipulada no contrato, o locatário deverá marcar a
vistoria final pessoalmente ou por telefone diretamente com o setor de
vistorias, com pelo menos 3 (três) dias
úteis de antecedência. Em caso de necessidade de cancelamento da
vistoria é importante informar ao vistoriador designado com antecedência de
24hs.
Alerta: O
imóvel não será vistoriado se ainda estiver em processo de mudança.
4. CONDIÇÕES PARA A ENTREGA DO IMÓVEL: A
condição para que o imóvel seja entregue – e suas responsabilidades com aluguel
e encargos cessem – é de que o imóvel esteja exatamente na condição do início da
locação. Leia atentamente a vistoria inicial e confira todos os itens. Se constatadas irregularidades no imóvel na
vistoria final, você não poderá entregar as chaves. Neste caso, aluguel
e encargos continuarão a correr por sua conta até que o imóvel esteja de acordo
com a vistoria inicial.
Atenção: É
importante o cumprimento integral da recuperação/manutenção do imóvel para que
não ocorra mais de uma vistoria, caso seja necessário o retorno do vistoriador
no imóvel em questão, será cobrada uma taxa de R$40,00 (quarenta reais) por vistoria
extra.
Alerta: Se
você possui cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos
muros e paredes externas, bem como deixar a grama em ordem.
5. LUZ: No momento da Vistoria Final, o
vistoriador faz a leitura final da luz no medidor, pegando sua última conta paga
e copiando a marcação atual do seu medidor de luz. De posse destes dados, o
locatário deverá dirigir-se à AESSUL e pedir a conta final, com desligamento e encerramento do contrato
de fornecimento de energia. Este procedimento é muito importante, caso
contrário a companhia poderá continuar gerando débitos em seu nome, com inclusão
nos Cadastros de Inadimplentes. O locatário receberá um número de protocolo, o qual deverá informar ao vistoriador no ato
da rescisão.
Apresente na Imobiliária:
as 3 últimas faturas e a conta final da luz pagas, e o “Protocolo de Abertura
de Solicitação de Serviço” solicitando o desligamento. Se houver alguma taxa incluída na fatura da luz é obrigatório seu
cancelamento (TV a cabo, publicidade, listel, doações, etc.). Também
deve ser cancelado o débito automático em conta corrente, se for o caso.
6. ÁGUA: Se o imóvel locado tem conta
individual de água, traga as 3 últimas faturas quitadas. Neste caso, no momento
da vistoria final, o vistoriador faz a leitura do medidor. O locatário deverá
dirigir-se até a CORSAN e solicitar a “Conta Eventual”. Obs.: Diferente da AESSUL,
na CORSAN não é feito desligamento. Se a água de seu imóvel é rateada no
condomínio, não é necessário se preocupar.
7. CONDOMÍNIO: Traga as 3 últimas contas
pagas e junte uma declaração da Cia. Administradora de que não há débitos
anteriores referentes à sua unidade. Se você já está de posse da próxima conta,
ainda não vencida, traga-a também no dia da entrega das chaves.
8. MANUTENÇÕES EXTRAS: Notas fiscais de
manutenções realizadas nos aquecedores durante o período de locação, a mesma de
06 (seis) em 06 (seis) meses, caso tenha no imóvel; Revisão no motor de
piscina, hidromassagem, caso o imóvel possua, a ser realizado por técnico
especializado.
9. IMPOSTO DE RENDA: Sendo locatário ser
Pessoa Jurídica, devem ser apresentados os DARFs de recolhimento de Imposto de
Renda Retido na Fonte, devidamente quitados, se for o caso.
10. IPTU: Sendo locatário Pessoa Jurídica
e o imóvel locado tenha sido uma casa com alteração de finalidade para uso
Comercial, informar na Prefeitura a saída do imóvel, bem como solicitar o
retorno para fins residenciais, afim de que a taxa do IPTU passe a vigorar com
menor valor para o proprietário. Entregar o protocolo ao vistoriador.
11. SECRETARIA DA FAZENDA: No caso de
locatário Pessoa Jurídica, entregar o comprovante de transferência de endereço,
ou baixa na Secretaria da Fazenda.
12. ENTREGA DAS CHAVES: Cumpridos todos os itens anteriores,
procederemos aos acertos finais e recebimento das chaves e controle remoto de
garagens. Serão cobrados os dias finais de aluguel e outras taxas proporcionais,
se for o caso. Se as chaves forem devolvidas antes de decorridos os 30 dias
desde o comunicado de desocupação, serão cobrados aluguel e demais taxas até a
data em que se completaria este prazo.
13. PAGAMENTO: O acerto final de aluguel e
taxas proporcionais é feito na imobiliária. O pagamento deverá ser feito em
dinheiro. Não será emitido boleto bancário.
Aviso Prévio de Desocupação de Imóvel
Locatário ou Fiador:
Imóvel:
AVISO DE DESOCUPAÇÃO
Informo que em 30 dias
a contar desta data desocuparei o imóvel por mim locado e acima especificado.
Assim que o imóvel
estiver totalmente desocupado e em ordem conforme a vistoria inicial, marcarei
a vistoria final, com dois dias úteis de antecedência, para encerramento do
contrato e entrega das chaves.
Estou ciente de que
caso existam pendências de vistoria não poderei entregar as chaves do imóvel, e
que continuarei pagando aluguel e taxas até que todas as pendências sejam
resolvidas.
Recibo:
Nome Completo:
Telefones para Contato:
E-mail:
Endereço: Cidade:
Motivo da Desocupação:
Valor do Aluguel
Mudança de Cidade Compra de Imóvel Próprio Estado do Imóvel
Outros – Especificar:
___________________________________________________________________
Assinatura do Locatário
ou Fiador Recebido por Lupa Negócios Imobiliários em:
Assinatura Lupa
Negócios Imobiliários:
Código do Imóvel:
PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO
Posso enviar outra pessoa para acompanhar a
vistoria?
Sim, pode ser pessoa
indicada pelo inquilino, desde que seja responsável pela locação.
É necessário que eu vá efetuar a rescisão
final na imobiliária?
Sim, para que sejam
apresentados os documentos solicitados e assinar a rescisão contratual.
Estou com dívida de aluguel, posso mesmo assim
entregar meu imóvel?
Sim. Após a entrega
efetiva das chaves, o setor de cobrança entrará em contato com o locador e
fiadores para fazer o acerto e/ou parcelamento das pendências.
MULTA CONTRATUAL
A Multa Contratual
poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A
multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato.
Alertas:
Consulte sempre a
imobiliária antes de realizar a venda ou transferência de locatários.
Desocupando o imóvel
antes de transcorrido o prazo de 12
(doze) meses, será devida multa no valor de 3 (três) vezes o valor do
aluguel, calculado proporcionalmente ao tempo restante de contrato.
Forma de cálculo:
Desocupação antes do
prazo:
Sublocação: despejo
imediato.
Infração contratual
(mau uso, construções indevidas, uso diferente ao estipulado contratualmente,
etc.): despejo imediato.
LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL
A) O inquilino ficará
dispensado da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de
transferência de emprego, pelo seu empregador, privado ou público. Deve-se
notificar por escrito o locador com prazo mínimo de trinta dias de
antecedência, com apresentação da carta de transferência fornecida pela
empresa.
B) Estando o contrato
vencido e prorrogado por tempo indeterminado, ficará isento da multa
contratual, mediante entrega de aviso prévio ao locador, com antecedência
mínima de 30 dias. A falta de aviso prévio de desocupação, sujeito o locatário
ao pagamento de um mês de aluguel, mais encargos. (Artigo 06 da Lei do inquilinato).
{(aluguel bruto x 3)/12
} x número de meses que faltam para completar o prazo firmado em
contrato.
TRANSFERÊNCIA DE INQUILINO – VENDA DE PONTO
O locador e a
Imobiliária não tratam desse assunto, pois o objetivo é locar o imóvel.
Portanto, é expressamente proibido ao locatário ceder, transferir, passar
a locação para terceiros, sob pena de infração contratual grave e aplicação da
multa contratual prevista, além de outras medidas.
A consulta verbal feita
à Administradora não implica em aceitação. Qualquer despesa de regularização de
contrato é por conta exclusiva do locatário e depende de prévia consulta ao
proprietário.
Atenção:
Em repassando o imóvel
locado para outrem sem o consentimento da imobiliária e do locador, mediante novo
contrato de locação, o locatário poderá sofrer, além da multa contratual por
sublocação, as cobranças de aluguéis, pois a locação está em seu nome. O fiador
será imediatamente comunicado.
Caro locatário, tome
cuidado, não subloque e não empreste o imóvel, mesmo que sua intenção seja boa,
porém a Lupa Negócios Imobiliários afirma
com experiência que em 90% (noventa por cento) das transferências não consentidas
os ocupantes não pagam e deixam o locatário e fiadores com muitas dívidas.
VENDA DO IMÓVEL LOCADO
O proprietário poderá
vender o imóvel a qualquer momento, mas para isso, o inquilino terá
preferência na
aquisição em igualdade de condições.
O proprietário dará ao
locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e
protocolada com todas
as condições do negócio. O direito de preferência caducará se o locatário não exercê-lo no prazo de 30 (trinta
dias) da comunicação.
O locatário deverá permitir
a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme cláusula
contratual, em horário
e datas previamente marcadas.
O novo adquirente, se
desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado.
Após este prazo extingue-se o direito da retomada, sendo assim deverá continuar
respeitando o contrato para retomada do imóvel.
Atenção:
Muitas vezes a venda é
executada por outra imobiliária, porém seus direitos são os mesmos;
Fique atento a falsas
abordagens de venda. Em caso de dúvidas ligue imediatamente para a Lupa Negócios Imobliários.
ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL
Locações Comerciais
Quando vencido o prazo
contratado inicialmente, para as locações comerciais,
o proprietário poderá
solicitar uma revisão do valor do aluguel do imóvel. Caso não
haja acordo, o
proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia
vazia). Os valores para acordos sempre dependerão de negociação entre as partes
e terão como base valores atualizados de mercado.
Atenção:
Revisão de aluguel e
correção monetária não se confundem.
Locações Residenciais
Para os contratos
residenciais firmados com prazo de 12 meses, o proprietário poderá solicitar
revisão do valor do aluguel somente após decorridos 03 anos de locação.
Para os contratos
residenciais firmados com prazo de 30 meses, o proprietário poderá solicitar
revisão do valor do aluguel, quando vencido o prazo inicialmente contratado,
podendo pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia), caso
não haja acordo.
Em locações por 12
meses o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, ou
de ascendentes e descendentes.
FIANÇA
A lei prevê várias
modalidades de garantias locatícias, sendo as mais utilizadas:
Fiança de pessoa física (avalista): Pessoa
responsável por saldar toda e qualquer dívida que possa ocorrer durante a
locação e não paga pelo locatário;
Seguro Fiança: Uma boa forma de
garantir a locação é a contratação do Seguro fiança mediante o pagamento de
15%, mensalmente sobre o valor total do aluguel. A seguradora somente aprova a
contratação do seguro mediante aprovação do cadastro do locatário;
Título de Capitalização: É a compra de
um título da Capitalização no valor de aproximadamente 08 (oito) aluguéis e
encargos e que ficará depositado e vinculado ao contrato até a entrega das
chaves;
Caução de Imóvel: O locatário poderá
oferecer um imóvel quitado como garantia da locação. Esse procedimento passa
pelo registro de imóvel e tem custo semelhante a de uma escritura. Dica: é
sempre bom consultar a Lupa Negócios
imobiliários sobre esses procedimentos de garantias.
PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO
Posso substituir meu fiador?
Sim, desde que
apresente um novo cadastro com condições para prestar fiança em relação ao seu
imóvel locado. A fiança somente será substituída após a aprovação do cadastro e
a assinatura de um novo contrato, o que acarretará novos prazos contratuais.
Meu fiador é uma pessoa física, posso alterar
para o seguro fiança ou para o título de capitalização?
Sim, desde que as
seguradoras aprovem seu cadastro, você poderá substituir a fiança.
É possível locar um imóvel sem nenhum tipo de
fiança?
Não, salvo autorização
expressa do proprietário.
Em quanto tempo vocês comunicam meu fiador em
caso de atraso de aluguel ou atraso no pagamento do condomínio?
Estando em aberto, no
vencimento do segundo mês de aluguel ou da taxa de condomínio.
Por quanto tempo o fiador responde por
avalizar minha locação?
Até a entrega
definitiva das chaves e todos os débitos que ocorreram neste período, artigo 39
da Lei do Inquilinato.
DISPOSIÇÕES FINAIS
Estas instruções
objetivam uma locação tranqüila.
Sendo assim mantemos em
harmonia a relação mantida entre você e o locador, através desta administradora,
em razão da qual solicitamos sua colaboração.
Esperamos que suas
expectativas sejam correspondidas, e colocamos nossa carteira de imóveis à sua
disposição para futuras locações.
Esperamos ter sanado a
grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos inquilinos nos diversos períodos
que compreendem a locação.
Estaremos sempre
atualizando e melhorando este canal de comunicação, portanto, quando surgir
alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual antes de ligar.
Lembramos que as suas
dúvidas podem surgir após o horário de atendimento da Lupa Negócios Imobiliários assim a consulta a este manual será a
única forma de elucidá-las com maior rapidez.
Nem todas as situações
estão contempladas no manual e algumas delas podem não ter ficado clara para
todos.
Portanto, neste caso,
envie seus questionamentos para o email: clientes@imobiliarialupa.com.br que
serão respondidos o mais rápido possível.